Дело № 88-16836/2025

УИД 77RS0005-02-2024-006305-24

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

08 июля 2025 года г. Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего: Харитонова А.С.,

судей: Ивановой Т.В., Кислиденко Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3572/2024 по иску Кривцовой А. М., Кривцова М. А. к ООО «Специализированный застройщик «Авангард» о защите прав потребителей

по кассационной жалобе Кривцова М.А., Кривцовой А.М. на решение Головинского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2024 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2025 года

Заслушав доклад судьи Второго кассационного суда общей юрисдикции Харитонова А.С., объяснения представителя Кривцова М.А., Кривцовой А.М. - Юфиной П.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Кривцов М.А., Кривцова А.М. обратились в суд с иском (с учетом уточнений) к ООО «Специализированный застройщик «Авангард» о взыскании стоимости строительных недостатков в переданном объекте недвижимости в равных долях в размере 202 102 руб. 26 коп., неустойку за невыполнение требования потребителей о возмещении расходов на устранение недостатков за период с 26 апреля 2024 года по 30 сентября 2024 года в размере 202 102 руб. 26 коп., а также начиная с 01 октября 2024 года по дату фактического исполнения обязательства из расчета по 2 021 руб. 02 коп. за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере по 75 000 руб. в пользу каждого, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителей в размере 50 % от суммы, присужденной судом, расходы на оформление доверенности в размере 2 100 руб., расходы на проведение досудебной строительно-технической экспертизы в размере 50 000 руб., почтовые расходы в размере 259 руб. 38 коп. и 264 руб. 25 коп. в равных долях.

Требования мотивированы тем, что 23 декабря 2023 года между сторонами заключен договор купли-продажи квартиры № б/н, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 28 июня 2024 года передать в общую совместную собственность истцам квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес> Квартира передана истцам по акту приема-передачи 04 марта 2024 года со строительными недостатками, стоимость устранения которых в добровольном порядке не возмещена.

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 30 сентября 2024 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2025 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «Специализированный застройщик «Авангард» в пользу Кривцовой А.М., Кривцова М.А. в равных долях взысканы денежные средства в счет устранения строительных недостатков в сумме 202 102 руб. 26 коп., компенсация морального вреда в сумме 10 000 руб., нотариальные расходы в сумме 2 100 руб., расходы по составлению заключения специалиста в сумме 10 000 руб., почтовые расходы в сумме 523 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части иска Кривцовой А.М., Кривцова М.А. отказано. С ООО «Специализированный застройщик «Авангард» в доход бюджета г. Москвы взыскана государственная пошлина в сумме 5 221 руб. 02 коп. ООО «Специализированный застройщик «Авангард» предоставлена отсрочка исполнения решения суда до 31 декабря 2024 года.

В кассационной жалобе Кривцов М.А., Кривцова А.М. выражают несогласие с судебными актами, указанием на то, что суды ошибочно распространили на спорные правоотношения положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», без учета того, что предметом спорного договора купли-продажи являлось уже созданное недвижимое имущество, расположенное в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию.

В судебное заседание суда кассационной инстанции, иные участники процесса надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы не явились.

На основании части 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив по правилам ст. 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, законность обжалуемых судебных постановлений, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Согласно ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения допущены судом при рассмотрении спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что 23 декабря 2023 года между Кривцовым М.А., Кривцовой А.М. (покупатель) и ООО «СЗ «Авангард» заключен договор купли-продажи № б/н, по условиям которого ответчик обязался передать в общую совместную собственность истцам квартиру № №, расположенную по адресу: <адрес>, имеющую следующие характеристики: назначение жилое помещение, этаж: 33, количество комнат: 1, площадь (с учетом неотапливаемых помещений): 19.70 кв.м., общая площадь 19,70 кв.м., жилая площадь 9,60 кв.м., а истцы обязались уплатить цену договора и принять указанную квартиру.

Объект принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 21 ноября 2023 года сделана запись регистрации (п. 2 договора).

Цена объекта по соглашению сторон составляет 7 759 081 руб. 40 коп., которая истцами оплачена.

Передаточный акт по договору между сторонами подписан 04 марта 2024 года.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями истцами указано, что после передачи квартиры ими обнаружены многочисленные строительные недостатки.

Согласно заключения специалиста ООО «ЦНЭ «СПЕЦИАЛИСТ» № 873/02/2024 от 11 марта 2024 года проведенного по обращению истцов, стоимость устранения строительных недостатков составляет 589 832 руб.

10 апреля 2024 года истцы обратилсь в адрес стороны ответчика с претензией о выплате расходов на устранение недостатков квартиры, которая получена ответчиком 16 апреля 2024 года и которая оставлена без удовлетворения.

Как установлено судом, застройщиком дома являлось ООО «СЗ «Авангард».

Договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости в отношении спорной квартиры как указывалось истцами не заключался.

В процессе рассмотрения спора судом назначена судебная экспертиза, согласно выводам заключения ООО «Экспертно-правовой центр» № 2-3572/2024 от 06 августа 2024 года, качество выполненных строительных работ в квартире не соответствует требованиям нормативно-технических регламентов, строительных норм и стандартов, установленных действующим законодательством РФ, причиной возникновения выявленных строительных недостатков является нарушение требований нормативно-технических регламентов, сводов правил и стандартов, установленных действующим законодательством РФ при выполнении строительных работ застройщиком. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет 202 102 руб. 26 коп.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что объект недвижимости передан истцам с недостатками, которые стороной ответчика не были устранены, взыскав в равных долях стоимость их устранения с ответчика, а также удовлетворив требования о компенсации морального вреда, судебных расходов, отказав в удовлетворении требований в остальной части, указав, что требования истцов о взыскании неустойки и суммы штрафа последовало в период моратория установленного Постановлением Правительства РФ и до истечения установленного законом «О защите прав потребителей» срока для удовлетворения требования потребителя, применив на спорные правоотношения в частности положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает, что с принятыми судебными постановлениями с учетом доводов кассационной жалобы согласиться нельзя, с учетом следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору (пункт 2).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которым также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1 статьи 1 указанного Федерального закона).

Согласно статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1).

В соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения) (пункт 1); цену договора, сроки и порядок ее уплаты (пункт 3).

Согласно части 4.1. статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон об участии в долевом строительстве) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», сторонами договора участия в долевом строительстве выступают застройщик и участник долевого строительства.

Как следует из материалов дела и установлено судом, что квартира приобретена истцами у ответчика на основании договора купли-продажи от 23 декабря 2023 года, договор участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости сторонами не заключался. Таким образом, объект недвижимости предметом долевого строительства не являлся.

В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца в том числе возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные статьей 477 Гражданского кодекса (пункт 1 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (пункт 2 статьи 477 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

С учетом вышеизложенного, в соответствии с условиями заключенного сторонами договора купли-продажи, суду следовало определить закон, подлежащий применению при разрешении спора, и установить правоотношения сторон.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-ФЗ.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 43 постановления от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ) Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Таким образом, условия договора купли-продажи подлежали оценке судом по правилам статьи 431 ГК РФ на предмет соответствия указанной сделки существу договора участия в долевом строительстве.

Реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 26 марта 2022 года № 479, постановление от 18 марта 2024 года № 326 об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

Указанные постановления регулируют правоотношения, возникшие между участником долевого строительства и застройщиком, основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации и глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Вместе с тем суд установив, что между сторонами заключен договор купли-продажи, не дав иную квалификацию возникшим правоотношениям, обратного обжалуемые судебные акты не содержат, распространил на возникшие правоотношения сторон положения Федерального закона № 214-ФЗ и применили положения Постановления Правительства, тогда как истцы обосновали свои требования ненадлежащим исполнением продавцом обязательств по договору купли-продажи (некачественный товар).

Кроме того, указание суда о том, что требования истцов о взыскании неустойки и суммы штрафа последовало до истечения установленного законом «О защите прав потребителей» срока для удовлетворения требования потребителя, сделано без учета того, что как следует из материалов дела, претензия истцами отправлена в адрес ответчика 09 апреля 2024 года, получена 16 апреля 2024 года, десятидневный срок истек 25 апреля 2024 года, исковое заявление поступило в электронном виде 26 апреля 2024 года (л.д. 3), обратного судом не приведено и оценка данным обстоятельствам не дана (с учетом того, что требования потребителя подлежат удовлетворению в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования), как и то, что претензия удовлетворена не была на протяжении всего судебного разбирательства.

Исходя из изложенного, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что при рассмотрении настоящего дела судом допущены нарушения норм права, которые являются существенными, непреодолимыми и которые не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного Кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию.

Принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2025 года и направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить возникший спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2025 года отменить, гражданское дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено 21 июля 2025 года