I инстанция – Соленая Т.В.

II инстанция – Мухортых Е.Н., Бобровой Ю.М.(докладчик), Клочкова М.А.

УИД 77RS0009-02-2022-001917-43

Дело № 8Г-16514/2025, 88-15813/2025

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

08 июля 2025 года     город Москва

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Анатийчук О.М.,

судей Васильевой Т.Г., Патронова Р.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2568/2023 по иску ФИО1 к Сальгадо ФИО2 о возложении обязанности передачи нежилых помещений, регистрации права собственности,

по кассационной жалобе ФИО1 на решение Зюзинского районного суда города Москвы от 01 сентября 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 февраля 2025 года,

Заслушав доклад судьи ФИО15, объяснения представителя истца по доверенности и ордеру адвоката ФИО9, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителей ответчика по доверенности ФИО10, ФИО11,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Сальдаго ФИО2 о возложении обязанности передачи нежилых помещений, регистрации права собственности.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и Сальгадо ФИО2 (продавец) был подписан договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с условиями договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался оплатить и принять следующие нежилые помещения: 1. <адрес>, площадью 232,2 кв.м., кадастровый (условный) №.Зарегистрированные ограничения (обремения) права: аренда на срок до 20.05.2016г., гос. Регистрация: 77-77-06/027/2011-261 от 14.07.2011г., Арендатор - Банк «ВТБ24» (ЗАО). 2. <адрес>, площадью 1401,5 кв.м., кадастровый (условный) №. Пунктом 2.1. договора установлено, что имущество, указанное в пункте 1.1. договора, оценено сторонами в сумме 60 000 000 руб. покупатель обязался оплатить приобретаемое недвижимое имущество в срок до 01 июня 2013 года (п. 2.2 Договора). Во исполнение условий договора 29 марта 2013 года он перечислил на счет Сальгадо Вальдес М.Г. денежные средства в сумме 42 000 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 5 от 29 марта 2013 года. Между тем продавцом действий по государственной регистрации перехода права собственности на имущество, указанное в договоре от 25 марта 2015 года, осуществлено не было. 21 октября 2015 между истцом (покупатель) и Сальгадо Вальдес М.Г. (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель обязался оплатить и принять следующие нежилые помещения: 1. <адрес>, общей площадью 435 кв.м., кадастровый (или условный) №. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: аренда на срок до 30.09.2023г., гос. регистрация М: № от 15.05.2014г., арендатор - ПАО «Сбербанк России»; ипотека на срок до 19.08.2023г., гос. регистрация М: № от 13.09.2013г., залогодержатель - ПАО «Сбербанк России»; 2. <адрес>, общей площадью 110,7 кв.м., кадастровый (или условный) №. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: аренда на срок до 14.10.2018г., гос. регистрация M: № от 16.05.2014г., арендатор — ИП ФИО12, ипотека на срок до 19.08.2023г., гос. регистрация М:№ от 13.09.2013г., залогодержатель - ПАО «Сбербанк России». 3. <адрес>, общей площадью 69,1 кв.м., кадастровый (или условный) №. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: ипотека на срок до 19.08.2023г., гос. регистрация Ny.№ от 13.09.2013г., залогодержатель — ПАО «Сбербанк России». 4. <адрес>, общей площадью 1401,5 кв.м., кадастровый (или условный) №. Зарегистрированные ограничения (обременения) права: аренда на срок до ДД.ММ.ГГГГг., гос. регистрация М: № от 13.04.2015г„ арендатор - АО «ДИКСИ ЮГ». <адрес> нежилых помещений составляет 2016,3 кв.м. Пунктом 2.1. договора установлено, что стоимость объектом нежилых помещений составляет 42 000 000 руб. В соответствии с пунктом 2.2. договора стороны подтверждают, что расчет по договору произведен полностью ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор от ДД.ММ.ГГГГ также не был зарегистрирован в установленном порядке, а нежилые помещения не были переданы истцу. Истец просит возложить на ответчика обязанность передать нежилые помещение с кадастровыми номерами №, зарегистрировать право собственности ФИО1 на указанные нежилые помещения.

Решением Зюзинского районного суда города Москвы от 01 сентября 2023 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 февраля 2025 года, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе истец Шепель А. Н. ставит вопрос об отмене судебных постановлений, как принятых с нарушением норм материального и процессуального права, направлении дела на новое рассмотрение.

    В письменных возражениях ответчик просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, оспариваемые судебные акты без изменения, полагая, что доводы кассатора являются необоснованными.

    Рассмотрение дела в суде кассационной инстанции было назначено на 01 июля 2025 года, затем был объявлен перерыв до 08 июля 2025 года.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных постановлений по правилам статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для ее удовлетворения.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального или процессуального права.

Районный суд, отказывая истцу в удовлетворении требований, и суд апелляционной инстанции, оставляя решение без изменения, руководствовались положениями статей 454, 457, 131, 487, 1, 10, 551, 556, 195, 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 25 от 23 июня 2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходили из того, что длительное бездействие сторон по исполнению договоров от 25 марта 2013 года и 21 октября 2015 года свидетельствует о потере интереса на реализацию сделок и отказе от исполнения как договоров. Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку пунктом 4.1 договора от 21 октября 2015 года предусмотрена обязанность по передаче имущества в двухдневный срок с момента подписания договора по акту-приема передачи, поэтому истец с 23 октября 2015 года должен был узнать о нарушении своих прав, в октябре 2018 года ответчик возвратила истцу часть уплаченных за объекты недвижимости денежных средств, с иском в суд обратился только в 2022 году.

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции полагает, что судами правильно определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований, и применены нормы материального и процессуального права. Выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, которым судом дана оценка по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 550 названного кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положением пункта 1 статьи 551 этого же кодекса предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Как установлено судом и следует из материалов дела, переход права собственности на объекты недвижимости, перечисленные в договорах купли-продажи не зарегистрирован. Ответчик Сальгадо В.М.Г. продолжала и продолжает пользоваться указанным имуществом, исполняет обязанности собственника, оплачивает установленные законом налоги, за свой счет содержит указанные нежилые помещения, заключала и заключает от своего имени договору с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, в том числе на поставку электроэнергии, коммунальных услуг, вывоз ТКО, несет расходы по исполнению заключенных договоров, что подтверждается актами сверок, а также платежными документами, распоряжается им, так, согласно представленных доказательств 21 июля 2022 года между ПАО Сбербанк России и ИП Сальгадо В.М.Г. заключен кредитный договор, по условиям которого Сальгадо В.М.Г. банком предоставлены денежные средства в размере 15000000 руб., а Сальгадо В.М.Г. обязалась возвратить сумму полученного кредита и уплатить проценты за пользование денежными средствами и другие платежи. Срок возврата кредитных денежных средств – 21 июля 2032. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору, между банком и Сальгадо В.М.Г. был заключен договор ипотеки, в соответствии с условиями которого Сальгадо М.В.Г. передала в залог банку нежилые помещения, в том числе нежилое помещение площадью 110,7 кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Платежными поручениями Сальгадо В.М.Г. на счет Шепеля А.Н. были перечислены денежные средства в размере 6 500 000 руб., а именно: п/п№ от 8.10.2018г. в сумме 2 000 000 руб., п/п № от 14.11.2018 г. в сумме 1 500 000 руб., п/п 2203906 от 10.12.2018г. в сумме 1 000 000 руб., п/п № от 11.01.2019г. в сумме 1 100 000 руб., п/п 357255 от 7.02.2019г. в сумме 900 000 руб. В графе назначение платежа указано: «возврат по договору купли-продажи недвижимого имущества от 25 марта 2013г.». Указанные денежные средства приняты Шепелем А.Н. в счет зачета долга, что подтверждается, в том числе, исковым заявлением в Одинцовский городской суд Московской области.

Истцом в адрес ответчика 29 апреля 2021 года направлено письмо с просьбой оказать содействие в регистрации перехода права собственности на нежилые помещения по договору купли-продажи от 21 октября 2015 года (том № 1, л.д. 59-63), а 10 февраля 2022 года Одинцовским городским судом Московской области принят к производству иск Шепеля А.Н. к Сальгадо Вальдес М.Г. о взыскании неосновательного обогащения (л.д. 89). Из искового заявления следует, что Шепель А.Н. просил взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 35 500 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30 марта 2013 года по 04 февраля 2022 года в размере 27 536 546,31 руб., и указанные требования мотивированы тем, что Сальгадо В.М.Г. после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 25 марта 2013 года, не исполнила свои обязательства по указанному договору в части оплаты приобретенного недвижимого имущества, не возвратила денежные средства, и у Сальгадо В.М.Г. возникло неосновательное обогащение.

При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что фактические действия (бездействие) сторон свидетельствуют об их отказе от исполнения договоров купли-продажи недвижимого имущества. Истец избрал способ защиты нарушенных прав путем взыскания уплаченных им денежных средств по договорам с ответчика, частично денежные средства были возвращены истцу.

Как разъяснено в пункте 64 постановления N 10/22, поскольку законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права распространяется общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса. По смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации перехода права собственности начинается со дня, когда возникла обязанность зарегистрировать переход права.

Также судебная коллегия находит верной позицию суда о пропуске истцом срока исковой давности по договору от 21 октября 2015 года, поскольку обязанность ответчика по передаче объектов возникла 23 октября 2015 года, следовательно, истец должен был узнать о нарушении своих прав не позднее данной даты. Часть уплаченных по договорам денежных средств была возвращена истцу добровольно в 2018 году.

Доводы кассационной жалобы о том, что ответчик изначально действовала как доверенное лицо истца и являлась номинальным собственником объектов недвижимости, однако после конфликта между сторонами в 2021 году отказалась возвращать объекты истцу, свои права он считал нарушенными с 2021 года, ранее приводились истцом в кассационной жалобе, они рассмотрены и мотивированно отклонены судом второй инстанции.

Вопреки доводам жалобы, судами дана надлежащая оценка всем представленными сторонами доказательствам в их совокупности, нарушения правил оценки доказательств не допущено.

Процессуальных нарушений, на которые ссылается истец, и которые могли бы повлечь отмену судебных актов в кассационном порядке, не допущено.

Доводы жалобы, по сути, направлены на несогласие с выводами судов, установленными фактическими обстоятельствами дела, оценкой доказательств.

По смыслу же части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу его компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций, тогда как правом переоценки доказательств он не наделен.

Иных доводов, которые могли бы повлечь отмену оспариваемых судебных актов, жалоба не содержит.

Нарушений норм материального или процессуального права, указанных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении настоящего спора судами допущено не было, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений в кассационном порядке не имеется.

Руководствуясь статьями 379.6, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции,

определила:

решение Зюзинского районного суда города Москвы от 01 сентября 2023 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 февраля 2025 года, оставить без изменения, кассационную жалобу Шепеля Алексея Николаевича - без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 18 июля 2025 года.

Председательствующий

Судьи